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時間︰2020-04-06 03:49:54 來源︰經濟參考ji)/p>

當前,國內房kang)夭幸導 zhong)度不斷(duan)提升,房企優(you)勝(sheng)劣(lie)汰趨勢正在加速。數據顯示,2019年330家(jia)房企破產,百強房企整體(ti)業績也未cong)you)明(ming)顯提升。今年,各梯隊房企門檻進一步提升,但規模房企擴(kuo)容放緩,新增千億房企數明(ming)顯下降(jiang),近(jin)4年來房企整體(ti)的(de)目標完成率水平也逐(zhu)年降(jiang)低。

房企兩極分化(hua)現(xian)象加劇

1月(yue)13日(ri)下午,世茂集團與福晟集團聯合宣布,世茂集團收購福晟集團的(de)87個項目,成為2020年首個大型收並(bing)購事(shi)件(jian),甚至被(bei)稱(chen)為“世紀(ji)大並(bing)購”。在業de)誑蠢矗 康(kang)夭幸嫡篩咚俜fa)展時期進入橫盤期,加之2019年融資監管政策(ce)收緊,眾(zhong)多(duo)房企所面(mian)臨的(de)生存壓力史無前例。

隨著(zhou)行業集中(zhong)度的(de)不斷(duan)提升,行業頭部格局不斷(duan)穩(wen)固,2019年房企TOP30門檻值已超(chao)千億。與此同時,留給(gei)中(zhong)小企業的(de)機會卻越來越少,並(bing)且(qie)地產行業的(de)容錯度降(jiang)低。針(zhen)對世茂集團收購福晟集團事(shi)件(jian),億翰智庫相關分析人士指(zhi)出(chu)︰“本次(ci)交易的(de)被(bei)收購方福晟集團,曾經也是穩(wen)健(jian)經營的(de)典範,但在瞬(shun)息萬變的(de)行情之下,連續踏空(kong)節奏,加上應對失(shi)當,最(zui)終釀下今日(ri)的(de)苦果。”

行業整體(ti)規模增速也在顯著放緩,百強房企規模增長“失(shi)速”。2019年12月(yue),房企進一步加大供貨力度和(he)營銷力度,以沖刺年終業績,百強房企權(quan)益(yi)銷售金額環比reng)齔8.3%至9903.4億元,創全年單月(yue)規模新高。然而,多(duo)家(jia)市場(chang)機構統(tong)計顯示,真實情況並(bing)不如企業業績增速反cong)車媚敲蠢le)觀,企業實際去化(hua)表現(xian)普遍不及預期。權(quan)益(yi)口徑duan)攏 僨糠科019年全年累(lei)計銷售金額同比reng)齔.5%,不及2017年的(de)40.5%和(he)2018年的(de)35.1%。

與此同時,2019年全年,數百家(jia)房kang)夭笠敵gao)破產的(de)消息進一步引(yin)發(fa)市場(chang)關注。中(zhong)國指(zhi)數研究院的(de)統(tong)計顯示,截至2019年11月(yue),在人民法院公告(gao)網,以“房kang)夭破產文書”為關鍵字可檢索出(chu)來400多(duo)條破產文書,以企業為單位來看的(de)話(hua),剔除部分重復企業及非房kang)夭笠擔 布30家(jia)房企發(fa)布了破產相關文書。

中(zhong)指(zhi)院相關分析人士指(zhi)出(chu),發(fa)布破產文書的(de)房kang)夭笠抵饕 植加yu)長三角與珠三角城市群,上述(shu)兩個區域佔總數量kang)de)43%。中(zhong)指(zhi)院分析人士認為,“一方面(mian),熱點城市及城市群,吸引(yin)了大量房kang)夭kai)發(fa)企業進入,區域競爭激烈,地方小微房企生存更加艱難;另一方面(mian),長三角及珠三角投資及借貸熱度高,借貸糾(jiu)紛以及公司注銷破產更加頻繁。”

融資困境疊加企業經營壓力

“對破產企業進行核實後,我(wo)們發(fa)現(xian)房企大多(duo)為當地開(kai)發(fa)企業,很多(duo)糾(jiu)紛為破產和(he)解(jie)以及再次(ci)啟動,相比小企業而言,部分規模相對較大的(de)房企,因戰略定位、多(duo)元擴(kuo)張(zhang)、項目銷售等問(wen)題,資金鏈也出(chu)現(xian)了問(wen)題。”中(zhong)指(zhi)院方面(mian)表示。

根據中(zhong)指(zhi)院對企業深陷困境原因分析研究,房企面(mian)臨破產主要有(you)兩方面(mian)原因︰一方面(mian),企業自身管理(li)制度落(luo)後、運(yun)營效率較低、產品缺乏競爭力、布局單一,在市場(chang)火熱的(de)上行期階段(duan),企業的(de)銷售業績快速增長,掩(yan)蓋(gai)自身“內功(gong)”先天不足(zu)的(de)缺陷。同時,規模化(hua)也對企業自身管理(li)提出(chu)更高的(de)要求(qiu),企業並(bing)沒有(you)及時優(you)化(hua)應對挑戰jian)R壞┤諧chang)進入平穩(wen)或(huo)下行期,企業的(de)競爭力短(duan)板(ban)就會凸顯出(chu)來,銷售去化(hua)以及融資等問(wen)題將形成較大壓力。

另一方面(mian),部分房企前期的(de)業績高增長促使(shi)企業自信心(xin)急(ji)劇擴(kuo)張(zhang),在業務發(fa)展方面(mian)速度過快,激進的(de)多(duo)元化(hua)拓展拖累(lei)了企業的(de)發(fa)展速度。

“作為一個資金密(mi)集型行業,房kang)夭kai)發(fa)需要大量資金支持,一旦運(yun)轉中(zhong)的(de)環節出(chu)現(xian)資金問(wen)題,多(duo)米zhou)敵?Ρbei)觸發(fa),將迅(xun)速蔓(man)延,導致房企經營困頓甚至倒閉破產。”中(zhong)指(zhi)院方面(mian)分析指(zhi)出(chu),2019年,信用評(ping)級較高的(de)大型房企資金優(you)勢更加明(ming)顯,而部分zhong)︵頭科笞式鴣醒梗 duan)期資金風險顯著增加。“房企仍(reng)需要從(cong)經營上做好地產主業,優(you)化(hua)債務結構,降(jiang)低杠桿比例,平穩(wen)發(fa)展才(cai)能(neng)持久經營。”

在政策(ce)調控較緊的(de)當下,尤其是融資端(duan)shun)歡duan)收緊,融資shi)殺舅 譴 擼 xian)金流更是重中(zhong)之重。億翰智庫方面(mian)也認為,“收並(bing)購浪潮來襲,也體(ti)現(xian)出(chu)當下地產行業之艱難。對于(yu)進入發(fa)展困境的(de)房企而言,或(huo)多(duo)或(huo)少都有(you)自身的(de)原因。”

2019年,全國範duan)?duo)個城市取消或(huo)放寬了落(luo)戶限制。業de)讜?疲 遼儻蠢-3年城鎮化(hua)速度仍(reng)能(neng)保持,基本置業需求(qiu)仍(reng)在,住宅開(kai)發(fa)仍(reng)有(you)增長空(kong)間。億翰方面(mian)認為,房kang)夭笠翟誥 饕檔de)基礎上,可結合本身基因和(he)資源情況,適度投入部分地產相關的(de)多(duo)元化(hua)業務作為長期戰略,但一定要注意(yi)多(duo)元化(hua)的(de)投入也要遵守聚焦原則,同時平衡(heng)好主業與其他業務的(de)結構關系。

2020年房企規模預計穩(wen)中(zhong)有(you)升

近(jin)幾年,房企紛紛涉足(zu)長租公寓(yu)、養老地產、文旅地產相關領(ling)域,也有(you)房企進軍(jun)新能(neng)源汽車、機器人制造(zao)、汽車零(ling)部件(jian)制造(zao)等非地產領(ling)域。上述(shu)中(zhong)指(zhi)院方面(mian)分析人士表示,“房企要對自身的(de)財(cai)力、物(wu)力、人力有(you)著(zhou)系統(tong)規劃,促進業務及品牌的(de)協同發(fa)展,形成系統(tong)運(yun)營合力,否(fu)則新涉足(zu)業務不僅短(duan)期難見效益(yi),主業的(de)發(fa)展也會受(shou)到拖累(lei)。”

行業人士指(zhi)出(chu),受(shou)市場(chang)下行和(he)調控不放松影響(xiang),我(wo)國房kang)夭笠嫡諉mian)臨費用率提升、負(fu)債率升高、短(duan)期償債能(neng)力下滑的(de)困境,尤其中(zhong)小型房企,仍(reng)將面(mian)臨一定的(de)盈利和(he)資金壓力。

未來,在融資監管全方位趨緊的(de)情況下,行業分化(hua)將會持zhong)泳紜R的(de)諂氈槿餃  sui)然目前房kang)夭諧chang)整體(ti)去化(hua)壓力尚存,但行業將保持長期平穩(wen)發(fa)展的(de)市場(chang)環境已趨于(yu)明(ming)朗(lang)。預計2020年企業整體(ti)規模將維持穩(wen)中(zhong)有(you)升的(de)增長態勢。行業競爭加劇下,百強房企內部kang)de)分化(hua)格局也將進一步持zhong)/p>

在市場(chang)去化(hua)承壓的(de)背景下,企業的(de)發(fa)展重心(xin)逐(zhu)漸由“增量角逐(zhu)”轉向“提質增效”,未來業績規模的(de)增長不能(neng)簡單依賴(lai)于(yu)供貨量kang)de)加大,企業戰略布局、組(zu)織管控、品牌建設等綜合實力的(de)提升將是房企未來工作的(de)重中(zhong)之重。

“尤其是中(zhong)小型房企布局相對集中(zhong),很難平衡(heng)區域風險。因此,適度降(jiang)低杠桿比例,放緩增長節奏,能(neng)夠(gou)有(you)效規避現(xian)金流風險。”億翰智庫方面(mian)指(zhi)出(chu),當下房kang)夭幸檔de)競爭格局與以往大有(you)不同,合作是當下房企生存和(he)競爭的(de)主要形wen)劍 獻韉de)本質是優(you)勢交換,合作的(de)目kang)de)是完善自我(wo)的(de)資源矩陣。

編輯︰郭夢(meng)涵

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